規約可以限制住戶關於專有部分使用嗎? | 新北建案查詢網
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2017年1月3日—此條條文除明文規定住戶規約應由區分所有權人自訂,並不得違反法令之規定外似乎...但關於公寓大廈大樓外觀之樣貌,如冷氣機或鐵窗就不是當然可以, ...
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03 Jan, 2017
所謂專有部分,依公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款之規定:「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」區分所有權人雖依公寓大廈管理條例第 4 條,對於專有部分得自由使用、收益、處分之權利,惟基於住戶自治、增進區分所有權人共同利益之精神,公寓大廈管理條例賦予區分所有權人,得透過區分所有權人會議決議及訂立規約,規範住戶之權利義務及違反義務之處理方式。又依公寓大廈管理條例第 23 條第一項規定:「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」
相較於公有部分(公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款規定)由管委會管理,關於專有部分住戶規約應由區分所有權人自訂,並不得違反法令之規定外似乎均得約定,實務上最常發生之爭執乃規約對於專有部分之規範,實務上常見之規範,如:禁止將專有部分供作理容院、餐廳、夜店、殯葬業、神壇之用、住商混合大樓之住戶和店鋪適用不同之管理費費率、限制營業時間、限制大樓外觀之整齊,露台可以私用或設置桌椅。
依公寓大廈管理條例第 15 條第一項規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」所謂使用執照,依據建築法第 70 條第一項前段規定:「建築工程完竣後,應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣 (市)(局) 主管建築機關應自接到申請之日起,十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者,發給使用執照,並得核發謄本…」故在使用執照上,對於建築物各層之用途,將會有詳細之記載,如:集合式住宅、防空避難室等。依公寓大廈管理條例第 15 條第一項,專有部分之使用應依使用執照所載之用途。專有部分之用途,本就受到土地使用管制與建築使用管制之法令限制,規約重申法令之限定,不生效力之爭議。
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