Sway《買房勝經》:黑心建商的地產數學課——預售屋房價之謎 | 新北建案查詢網
2022年3月25日—暢銷40萬冊,揭穿房市黑幕第一人,黑心建商、投資客、房仲全系列,...其中一大重點:「預售屋很恐怖,不要隨便亂買,有糾紛的建案,更是不能碰。
文:Sway
【房價照妖鏡:建商的地產數學課】「斜對面」、獲利多少、管理費便宜、銷售破九成、降價多少,都是騙人術語,讓你忍不住多看兩眼、心癢癢的衝動購屋。別以為電視購物那套只能騙便宜貨,房地產騙更大,而且你被騙之後還會感激他咧!
關於房地產有很多數學,不講你不會明白。
噹噹噹,第一題:「紅樹林站斜對面,捷運生活圈」或「距捷運十五分鐘」。
有個朋友的案子,位在淡水紅樹林捷運站斜對面。站在接待中心,你真的看得到紅樹林站的屋頂,看到捷運緩緩駛入,還聽得到站裡的列車進站聲音,感人咧,捷運宅呢!你一定會多花一成的房價買房屋。但真的走一趟,你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道,然後等過馬路,再往台北方向走十分鐘才到得了,所以大約一共十五分鐘可以走到捷運站,而且不包括等紅綠燈時間。斜對面耶!平常看房子的客人多是開車來的,廣告大剌剌寫著捷運對面,真相是要走十五分鐘以上。這是數學題。十五分鐘,可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。
接著來,第二題:「自備50萬元,保證獲利25%!」
看起來是,自備款50萬元,然後出租賺錢,獲利25%,這個數字會讓你覺得四年回本。這個數字太唬爛,建商不會用個天價的租金讓你算出這麼高投資報酬率,做法太粗糙,很容易被客戶打槍。獲利回本,講的是回「那50萬元自備款的本」,這叫做現金報酬,也就是你投入50萬元,每年獲利就是12萬5千元,也就是每月大概1萬出頭的租金收入,看起來好像還不錯。這時建商會再丟顆震撼彈,「保證獲利」可簽入合約書,這招一下,客人很容易心動。
問題出在,丟開投資報酬率,這房子根本不值那個錢,建商願意保證獲利,一定是開高價,你多花更多錢買了一間房屋,如果底價500萬元,起碼一定賣你550萬元,可卻只保證你第一年獲利,我只要拿出12萬5千元的第一年租金給你,就可以賣給你。懂了嗎?建商一定賺,而且,這樣的房子地點一定不好,賣很久賣不掉才會這樣搞。
昏了沒?第三題:「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛,管理費每坪60元。」
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