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露台既為大樓全體住戶所共有,則依民法規定,露台應由全體共有人共同管理。...所謂「約定專用」,參照公寓大廈管理條例第3條第5款規定,係指:「公寓大廈共同部分經 ...
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集合住宅露台使用行為之幾個問題探討
鄧勝軒技師
近日一位某甲老師,拜託筆者研究有關於集合住宅(Congregate Housing)露台(Gazebo)使用行為之幾個問題並提供意見,或許各位先進或讀者亦曾遇過類似問題,特撰本文分享讀者,敬請先進不吝指教。甲老師問題描述略以:「甲老師表示其住在位於15層集合住宅內,1、2樓原為店面使用,3樓以上為住家使用,屬住商混合大樓。分管契約中3樓住戶對其3樓露台為約定專用部份。某乙商家購買1、2樓、並同時加購3樓﹝可能看上有3樓露台可以利用,目前商家廢棄原建商原設計之1、2樓及3樓之家用分離式冷氣設備,另設一疑是中央冷氣空調設備於3樓露台﹝佔滿3樓露台,導風管超出3樓1.5米延伸至4樓空間﹞,因乙商家將1、2樓變更使用為辦公空間,改裝為中央空調系統行為,其產生之振動噪音及熱氣,影響住戶安寧及生活品質﹞。甲老師提出下列問題,經筆者研究之後,整理意見如下說明。
一、 本案集合住宅之露台是否可買賣?其露台是否有產權及需產權登記?
1. 集合住宅定義,凡是建築物或建築單元具有使用共同基地及共同的空間或設備稱之,如污水處理設備或管理社區中心等,並且有3個住宅單位以上者,都屬於集合住宅。若以產權登記來區分,凡是有共同持分土地產權、公共設施的建築物,不論透天連棟、獨棟或公寓大廈,均為集合住宅,也都適用公寓大廈管理條例。集合住宅因屬於一宗土地及同一建築執照,於申請增建、改建或重建等建築行為必需請領建築許可時,均需同一宗土地所有權人共同申請之。本案為15樓集合住宅,超過6樓以上,亦屬供公眾使用建築物。
2. 露台之定義,依建築技術規則第1章第1條之規定:「直方上無任何頂遮蓋物之平台,稱為露台。」。...
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