【律師專欄】公寓大廈漏水問題之修繕責任 | 新北建案查詢網
「漏水問題」,一直是公寓大廈住戶最常見而且最頭痛的問題,在例行的法律諮詢服務中,經常有類似的問題提出;可見「漏水」問題,確實是公寓大廈建築物逐漸老化、層出不窮之結構性問題;民眾均應有相關的法律知識,作為處理類似問題之參考。有關漏水之問題,作者預定區分「專有部分篇」(談-「專有部分」即一般住家私有部分之修繕責任、進入他人家中修繕之要件、修繕費用之負擔及損害賠償之請求)及「共用部分篇」(談「共用部分」,如頂樓、公共排水管線等之維護及修繕責任問題),共2篇短文,以饗讀者,本篇為共有部分,供參考!
【問題】 一、陳太太居住在一棟五樓舊公寓的5樓,因頂樓防水層老化、脫落、混凝土有明顯裂縫現象而漏水: (一)陳太太可否要求1-4樓住戶共同負擔頂樓漏水之修繕費? (二)如1至4樓不願分攤任何費用,為避免損害擴大,陳太太可以先行修繕,再向其他4樓層住戶請求分擔?有無任何法規依據?
二、我們社區有3棟大樓,A棟大樓頂樓漏水,有關頂樓漏水修繕費用,經廠商估價全部防水層應重新更換、更新隔熱磚或磁磚,費用預計約50萬元: (一)管委會決議:頂樓漏水,屬共用部份,修繕費用應由管委會負擔3/4,頂樓住戶負擔1/4,請問這樣合理嗎? (二)經住戶質疑合法性後,管委會主委召集區分所有權人會議臨時會,依規約所定之「普通決議」方式決議:僅由A棟大樓住戶一同分攤,A棟住戶張小姐認為不合理,請問公寓大廈之頂樓漏水到底應由誰負責? (三)吳小姐所有1樓房屋天花板漏水,經勘查發現係因8樓房屋之浴室排水管路支管因管路年久脫膠、及固定鐵件與排水主幹管接頭鬆脫所致。8樓住戶辯稱:「管道間應為大樓區分所有權人之共用部分,漏水既因管道間之主幹管接頭處鬆脫所致,自然為管理委員會之修繕責任,與其無關。」這樣講有理?到底誰該負責修繕?
一、傳統5樓公寓,亦有公寓大廈管理條例之適用: 按公寓大廈管理條例之訂定目的,乃為規範包括立法之前之所有公寓大廈,以釐清區分所權人、住戶之法律關係,此觀之公寓大廈管理條例第一條第一項:「為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。」、第3條第1、2款:「公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設...
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