地下室、屋頂及騎樓遭住戶占有,該怎麼處理? | 新北建案查詢網
![地下室、屋頂及騎樓遭住戶占有,該怎麼處理?](https://i.imgur.com/S66pH4T.jpg)
2018年3月3日—若在「建物登記謄本」上,地下室登記為公寓住戶共有者,地下室之所有權即屬登記...經區分所有權人會議決議訂入規定可使特定住戶取得「約定專用部分」。
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03 Mar, 2018
關於這個問題,是台灣相鄰關係一個很常見的問,如「一樓的住戶,可以占用地下室或騎樓嗎?」、「頂樓的住戶,可以占用屋頂平台嗎?」台灣違建積非成是,占地為王,好像這是一樓或頂樓固有權利一般。一般來說,騎樓本來供行人通行之用,不是讓一樓住戶停車或擺攤占,頂樓、地下室作作為所有住戶作避難時間使用,不是讓頂樓在屋頂搭蓋房屋或其他使用,這種非法占用之情形,損及大樓的美觀及住戶通行自由,住戶該如何處理,回復原本的居住品質?
其一,騎樓、地下室、屋頂平台的權權,到底是誰的?
關於騎樓的所有權,原則上屬於建物所有人,在建物登記上屬於建物的附屬部分,屬於可登記之產權,應由「建物登記謄本」加以判斷;而騎樓產權登記,應視其登記為全體區分所有權人共有或登記一樓所有,而共有及私有之差別。但無論私人或共有,依道路交通管理處罰條例第3條規定,將騎樓定性為「供公眾、行人通行」的道路及人行道,未經許可不得設攤等其他阻礙交通行為,否則可依同條例第82條第1項第10款的規定,建物所有人使用騎樓仍需受到法令限制,其使用不得妨礙公眾通行權益,具有「使用權公用」性質。
關於地下室的所有權,基本上亦以「建物登記謄本」為準。若在「建物登記謄本」上,地下室登記為單獨所有者,地下室之所有權即屬於登記名義人單獨所有。若在「建物登記謄本」上,地下室登記為公寓住戶共有者,地下室之所有權即屬登記名義人全體「共有」。而若地下室是「未辦保存登記」的建築物,地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性,是否可成為獨立之物權客體。若在「構造上」及「使用上」具備獨立性,則地下室可單獨成為一個所有權的客體,則何人是地下室的原始起造人,何人就有地下室的所有權。若在「構造上」及「使用上」不具獨立性,地下室屬於建築物之附屬物,民法第799 條之規定,則推定為各區分所有人之「共有」。
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