公寓大廈外牆面現行法令如何規範? 文 李永然律師、許啟龍律師 | 新北建案查詢網
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2022年3月1日—問題:陳先生為社區之主任委員,住戶中有人於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗等行為已影響公寓大廈外觀及 ...
![公寓大廈外牆面現行法令如何規範? 文 李永然律師、許啟龍律師](https://i.imgur.com/S66pH4T.jpg)
問題:
陳先生為社區之主任委員,住戶中有人於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗等行為已影響公寓大廈外觀及住戶生活品質,此部分《公寓大廈管理條例》有何規定?或社區住戶家中有未滿12歲之幼童,為幼童安全計,住戶可否於未經管委會同意下設置防墜設施?
解析:
依《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關報備有案者,應受該規約會或區分所有權人會議決議之限制。」。本來有關公寓大廈管理維護修繕之事項,《公寓大廈管理條例》乃採取「自治原則」,即在法律之規範下,公寓大廈之管理維護事項可藉由規約或區分所有權人會議之決議形成共識來為處理,故在《公寓大廈管理條例》第8條所規範公寓大廈之周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設施部分法令另有規定外,其變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗或類似之行為皆應按規約及區分所有權人之決議為之,此即為該條文規範之目的。對於外牆面現行法令如何規範?現分述如下:
一、 住戶變更構造、顏色之行為
《公寓大廈管理條例》第8條第1項明定公寓大廈周圍上下、外牆面,非依法令規定並經區分所有權人會議的決議,不得有變更顏色的行為。該區分所有權人或住戶對外牆面為何種程度之行為而被認定屬於「變更顏色之行為」?按內政部於87年8月10日以台(87)內營字第8772483號函認為:「…按公寓大廈周圍上下、外牆面…非依法令規定並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色使用目的、設置廣告物或其他類似之行為,公寓大廈管理條例第八條業有明定。本案所稱顏色變更之認定標準,以及顏色深淺差異應否認定為變更疑義。如所變更之顏色與原色系調和,且不影響觀瞻,得不視為變更之行為。」,故是否屬於變更顏色之行為可依前述內政部之函示為判斷之依據。
二、 設置鐵鋁窗之行為
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