【新公寓大廈法律問題】建商與個別住戶簽定之書面協議,是 ... | 新北建案查詢網
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2.現在一樓與頂樓部分住戶以加蓋違建與停放車輛方式暫用,影響其他住戶權益,可否主張禁止停放車輛與拆除違建?3.如1.項確為約定專用,但地面磁磚因該住戶停車造成破損, ...
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文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【案例事實】
本大廈為公寓大廈[1]條例實施前所建,屬開放式大樓,前庭凸出約7米,有花圃,購屋時建商連同一些文件,要各樓住戶以蓋章方式,同意將一樓及頂樓交由該樓住戶保管使用,但註明以不違反法律為前題,我想問的問題如下: 1.建商與個別住戶簽定之書面協議,事後亦未經區權大會通過,是否構成公寓法中約定專用[2]之決議? 2.現在一樓與頂樓部分住戶以加蓋違建與停放車輛方式暫用,影響其他住戶權益,可否主張禁止停放車輛與拆除違建? 3.如1.項確為約定專用,但地面磁磚因該住戶停車造成破損,是否可主張要求修復,或請求提供費用,由管委員修復? 4.對於約定專用部分,管委會有無管理維護之權?
【解析】
一、建商與個別住戶簽定之書面協議,事後亦未經區權大會通過,是否構成公寓法中約定專用之決議?如確為約定專用,但地面磁磚因該住戶停車造成破損,是否可主張要求修復,或請求提供費用,由管委員修復?
按最高法院99年度台上字第2278號民事判決謂「又公寓大廈之買賣[3],建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共用部分[4]或其基地之空地由特定共有[5]人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約[6]。又倘共有人已按分管契約[7]占有[8]共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分[9]讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。」。 又最高法院99年度台上字第1191號民事判決也云:「又按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布,同年月三十日施行,該條例施行之前,系爭大樓建商與各承購戶,就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍,訂有分管之約定,此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約,為維持共有物管理秩序之安定性,若受讓人知悉有該分管契約,或有可得知之情形,仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止,自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權[10]人會議決議另訂規約[11]而失其效力。」。
另臺灣高等法院99年...
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