別再想買老屋等都更啦!內行人揭4大殘酷現實:等著被套牢 | 新北建案查詢網
2020年9月5日—近期不少都更、危老重建案動工,搖身一變成嶄新大樓後,房價也翻漲,...區、單戶土地持分夠、原建築樓層最好不要太高、4樓以下公寓等,符合這些條件 ...
近期不少都更、危老重建案動工,搖身一變成嶄新大樓後,房價也翻漲,有民眾動起買老屋投資等都更的念頭,很多人推崇精華地段、戶數單純的老公寓產品較容易整合成功,但專家坦言,好地段等於高房價,都更後的利潤沒想像中的多,再來原住戶整合問題,不是戶數少就會成功,頂樓增建戶、1樓店面戶的利益分配可沒想像中那麼好處理。
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精華地段容易都更 可是你買不起想要賺都更財,最重要的當然挑選個可能會「都更成功」的老屋,通常建商最先瞄準的當然是地段精華的區域,才可能有利潤去整合原地主,御喜建築開發總經理、同時也是都更推動師的陳妍伶表示,建商思維其實就跟一般民眾買房子相同,會優先選擇接近市中心、生活機能好、近捷運、無險惡設施的地方。
但地段越好也就表示房價也高,入手門檻不低,雙北老屋改建協會、品嘉建設董事長胡偉良指出,以雙北市來說,北市每坪百來萬起跳、新北每坪50~60萬的地段老屋最具有改建價值,以30坪老屋來看,總價就要1500~3000萬以上,而且精華地段的房價漲幅也有限,總價高也會壓低未來轉手利潤。
自住需求當道 住宅區老屋都更機會高?有些人會認為住宅區的老屋,因周邊自住剛性需求多,建商多瞄準該區整合以利未來推案,但其實土地的條件不一,胡偉良表示,由於每塊地擁有的法定容積率都是固定,以北市老公寓最多的住三來說,法定容積率只有225%,以基地面積100坪、總共蓋5層樓、建蔽率60%的公寓來算,容積率為300%(5x60%),已大於法定容積率225%,即便之後加上容積獎勵也只能勉強達到原居住面積大小。
因此,如果房子改建之後,還得要有足夠的坪數去補償因公設比提高,導致室內實際居住面積減損的話,建商往往很難拿到足以獲利的樓板面積去銷售,在沒有賺頭的情況下建商也根本不可能做白工。
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