《都更危老大解密耕築共好家園》:重建後房屋的換回比例如何 ... | 新北建案查詢網
![《都更危老大解密耕築共好家園》:重建後房屋的換回比例如何 ...](https://i.imgur.com/S66pH4T.jpg)
2021年9月16日—都市更新危老重建推手黃張維透過15年親身實戰經驗,精準剖析危老與都更重建的優劣差異,加上深入淺出的觀念與法規解讀,以及實際重建執行案例分享, ...
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文:黃張維
【重建後房屋的換回比例如何計算】重建後的分配比例永遠是屋主最關心的一個議題,也是最需要協調、溝通的部分,畢竟它直接影響了房屋重建後的總價與屋主的生活空間。根據我這幾年的觀察,屋主和建方的協議若最後破局,多半也是因為分配比例無法達成共識。
站在屋主的角度,自然會希望能換回的坪數越大越好。若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數,比方說原本的三房變成兩房、兩廳變成一廳,他們通常會對重建產生抗拒的心理;而對建方來說,在合建的狀況下,他們是沒有收取服務費的,如果沒能在成本和收入上做好管控,這長達7、8年的辛苦努力,很可能變成白忙一場。
因此,在與屋主洽談之前,我們必須仔細評估房屋本身的條件,才能精算出一個可讓屋主接受,同時又能取得合理收入的分配比例。
評估建案價值的兩大重點一般來說,在評估建案時,我們會從以下兩個角度著手:
(一)地段
對建方來說,房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高,所以興建時需耗費較多成本。不過,因為重建後房屋的市場行情比較好,建方可以獲取較多空間來分配給屋主,所以,屋主分回的比例也會比較高;相對的,如果房屋的位置不是太好,重建後的售價也會因此受限,這時建方就得拿回更多的銷售坪數,才能打平成本、維持,或創造合理利潤,也因此屋主的換回比例就比較低。
(二)房屋本身的條件
這裡所說的條件包括基地規模(大小)、形狀、臨路條件,和對外交通等等。若基地方正,便可更有效率的進行建築設計;若房屋臨大馬路,通常有較好的商效,臨近公園,則適合打造優質住宅;其次,如果距離離捷運站很近,房價也會比較高,這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。
當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後,計算出來的結果可能是屋主和建方五五分、六四分,或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣,屋主與建方所分得的比例也不盡相同,沒有固定標準。這個時候,最大的原則就是合意,也就是說,只要屋主和建方可以達成共識,那就是最合適的...
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