大樓禁養寵物合理嗎?違反社區公約,管委會其實不能開罰 ... | 新北建案查詢網
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如果某大樓只有一人願意擔任主委,其他人都不想當主委,便修改規約為「主委可連任二次以上」,那麼該規約也會無效。如果管委會依法召開區分所有權人會議,出席與同意的屋 ...
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意即每次會議需有三分之二以上屋主出席,且出席的屋主中有四分之三以上的人同意,才能修改規約。以一個五十戶的社區為例,若要成功召開區分所有權人會議,必須有三十四戶的屋主出席、且出席者中有二十六戶投下贊成票,規約才算通過。但若內容牽涉到《公寓大廈管理報備事項處理原則》第三條「報備事項」,規約必須送到主管機關報備才算數;若未送交主管機關報備,則區分所有權人會議通過也無效。
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倘若區分所有權人會議出席的屋主比例不到三分之二,即使全體投下贊成票通過修改規約,那麼規約仍然無效。其次,規約必須送達每一戶屋主知悉;若通過規約卻未公告、未送達通知,程序上就有了瑕疵。
有些社區、尤其是屋齡較老舊的中古大樓,屋主出席開會的意願低落,所以出席比例過低,時常導致會議開不成。因此,這類社區就會下修出席門檻並納入規約,例如下修到二分之一出席、二分之一同意,而這種作法是合法的。
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規約有侷限 不可逾國法規約要成立的另一要件,正是「不能牴觸國家既定法律」。
例如《公寓大廈條例》第八條第二項規定,「公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施」。如果規約要求住戶通通不能裝隱形鐵窗,已經牴觸國家法令,便是個無效的規約。
又如《公寓大廈條例》第二十九條第三項明訂,「主委最多只能連任一次」。如果某大樓只有一人願意擔任主委,其他人都不想當主委,便修改規約為「主委可連任二次以上」,那麼該規約也會無效。
如果管委會依法召開區分所有權人會議,出席與同意的屋主比例都符合法規,且規約內容並不逾越現行法令,修訂的規約就沒問題。
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