公寓大廈外牆到底是誰的? | 新北建案查詢網
![公寓大廈外牆到底是誰的?](https://i.imgur.com/S66pH4T.jpg)
2011年1月2日—修繕的責任,包括磁磚掉落、漏水等。有很多老舊公寓並未成立管委會,則公寓之所有區分所有權人對於外牆均有修繕、管理、維護之 ...
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02 Jan, 2011
關於這個問題,外牆到底是誰的?這個問題在如何人有權利決定在外牆掛招牌,或在外牆滲漏水或大樓外牆磁磚脫落砸傷路人由何人負責時,至關重要,依公寓大廈管理條例第56條第3項的規定:公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:一、獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁,依第二款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。
關於外牆的定義及權責歸屬,依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款規定,係指建築物外圍之牆壁,公寓大廈之外牆,本質上屬專有部分之附屬建築物,供共同使用者,依公寓大廈管理條例第3條第4款規定應屬「共用部分」(臺灣新竹地方法院96年度小上字第15號判決意旨參照),惟依公寓大廈管理條例第3條第5款的規定,經由約定供特定區分所有權人使用,而成為「約定專用部分」。公寓大廈的「外牆面」確實是屬於全體區分所有人的「共用部分」,依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。」大樓外牆磁磚剝落、砸傷人,就應依前揭規定處理。
惟亦屬於鄰近住戶所有,此觀臺灣臺中地方法院98年度中小字第3523號民事判決所示:「……房屋區分所有人所主張漏水之處,係其所有系爭房屋之外牆壁,而該外牆壁作為區隔大樓空間,使其擁有單獨之建物所有權所用,則該外牆壁自應認係其所有之專有部分,否則區分所有人依法將不得使用該牆壁之內牆面,即其房屋室內之牆面為裝璜使用……。」
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