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日前媒體報導,臺北市某棟屋齡約30年的大樓外牆磁磚與水泥塊剝落,造成路過女童頭部重傷;由於該大樓未...「可是公寓大廈管理條例不是已經將外牆規定為共用部分嗎?
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呂秉怡 崔媽媽基金會執行長 張偉瑜 崔媽媽基金會社會發展部專案研究員
大樓外牆剝落,是臺灣都市街頭常見的現象;然而剝落物不論是單純掉落地面,或是砸中路旁車輛、物品,甚至導致路人死傷等重大情節,都是對民眾「行」的安全的嚴重威脅。面對這個道路安全的不定時炸彈,如何從主管機關、住戶、法令規定各方面看待,並積極應對,是全民皆應具體認識的嚴肅課題。
日前媒體報導,臺北市某棟屋齡約30年的大樓外牆磁磚與水泥塊剝落,造成路過女童頭部重傷;由於該大樓未設管委會,台北市建管處在確認磁磚的原本位置後,便依法對該位置的住戶開罰六萬元,並限期改善,否則可連續開罰。
此例引起許多人的議論與疑惑:「外牆的修繕維護不是全體住戶的責任嗎?為什麼只罰屋主呢?」這關係到建築物外牆面是屬「各戶專有」還是「全體住戶共有」。其實由此案例中建管主管機關的作為,即可知外牆不完全是所有住戶所共有;更具體而言,外牆面同時具備專有、共用兩種性質,亦即連接專有部分的外牆屬專有(如各戶客廳的外牆面)、連接共用部分的外牆屬共用(如樓梯間的外牆面)。由是觀之,磁磚若由專有部分的外牆面掉落,其賠償責任理應由該區分所有權人負責,這也是建管處對磁磚原本位置的住戶開罰的理由。
從大樓外牆剝落的不只是磁磚、水泥塊,甚至花台、窗台也有可能;它們都隨時威脅著民眾的行路安全,亟待政府相關單位與所有公寓大廈住戶共同正視。
「可是公寓大廈管理條例不是已經將外牆規定為共用部分嗎?」會引起這樣的誤解,主要是在公寓大廈管理條例第八條中對於外牆面有限制變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之規定。然而細究條文內容就會發現,其精神是要以規約或會議的方式約束原本歸屬專有,各屋主(即區分所有權人)得自由使用、處分的情形,並向主管機關報備後才可由管理委員會依據規約或區權會會議記錄統一管理、維護。
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